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I-A-2 : Les avants-contrats
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Mise à jour le 29 avril 2020
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I. Le contrat – A. La formation du contrat

 

FICHE I-A-2. LES AVANT-CONTRATS

LE PACTE DE PREFERENCE ET LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE

 

1.     Le pacte de préférence – Art. 1123 cciv nouveau

 

-   Le pacte de préférence est un contrat nommé depuis l’Ordonnance du 10 février 2016.

1.1.      Définition

-   Contrat préparatoire qui a pour objet le choix d’un contractant en cas de conclusion d’un contrat futur.

  Deux parties : le promettant et le bénéficiaire.

  Engagement du promettant : en cas de vente d’un bien, il le vendra par préférence au bénéficiaire du pacte.

  Limite de l’efficacité du pacte de préférence = droit de préemption légal : Civ. 3ème 24 mars 2016, n° 15-14.004 : droit de préemption est d’OP, donc pacte de préférence ne peut pas lui faire échec.

  Contenu du pacte : très libre. Ex. pas besoin de fixer un prix ou un délai pour que le pacte soit valide (Civ. 1ère, 6 juin 2001, n° 98-20.673).

1.2.     Conclusions du pacte de préférence

-   Conditions de fond : le pacte répond aux conditions classiques de formation des contrats.

  Consentement, capacité, objet et cause existants et licites (contenu du contrat).

  Civ 1ère, 6 juin 2001, no 98-20.673 : le prix du contrat envisagé n’a pas besoin d’être déterminé dans le pacte de préférence ;

  Civ 1ère, 6 juin 2001, no 98-20.673 : La stipulation d'un délai n'est pas une condition de validité du pacte de préférence.

-   Conditions de forme : pas de conditions de forme particulières.

  Contrat consensuel = pas de conditions de forme particulières pour qu’il soit valide ;

  Enregistrement (non) : Le pacte de préférence n'est pas soumis à l'exigence de l'enregistrement obligatoire prévue par l'article 1589-2 cciv reprenant l'article 1840 A du CGI ;

  Publicité foncière ; pas de publicité obligatoire mais peut être publié « pour l'information des usagers ».

1.3.     Effets du pacte de préférence

a.       Effets à l'égard du bénéficiaire

-   Bénéficiaire d’une priorité contractuelle si le souscripteur du pacte se décide à vendre le bien objet du pacte.

b.      Effets à l'égard du promettant

-   Avant la décision de contracter : le souscripteur peut faire un usage normal de son bien

  Exemples : il peut louer le bien ou encore constituer une hypothèque.

-   Limite : il ne doit pas se mettre dans la situation de rendre impossible la réalisation du pacte de préférence (Civ. 3ème, 10 mai 1984, n° 82-17.079).

-   Sanction : Dommages-intérêts (DI) pourront être versés au bénéficiaire du pacte.  

-   Après la décision de contracter :

  Le promettant propose le contrat au bénéficiaire.

Ø  Civ. 3ème, 6 décembre 2018 no 17-23.321 : ne respecte pas son obligation de priorité, le promettant qui conclut une promesse unilatérale de vente (PUV) avec un tiers, avant l’expiration du pacte, peu important que la levée de l’option de la PUV ait eu lieu après.

  En cas de renonciation par le bénéficiaire, il pourra alors contracter avec des tiers.

Ø  Renonciation par le bénéficiaire peut être tacite (Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° 10-20.297).

c.       Quid du non-respect de l’obligation de priorité par le promettant

-   Sanction avant la réforme

  Dommages-intérêts ;

  Ch. Mixte 26 mai 2006 : Bénéficiaire peut aussi obtenir l’annulation de la vente au tiers et substitution :

Ø  L’annulation de la vente et la substitution du bénéficiaire du pacte sont soumises à 2 conditions cumulatives qui s’apprécient au jour de la promesse de vente valant vente (et non au jour de la réitération par acte authentique) :

Civ. 3ème, 25 mars 2009, n° 07-22.027 : cas d’une vente avec promesse de vente + réitération = appréciation au jour de la promesse de vente.

·         1.  Tiers avait connaissance de l’existence du pacte ; et,

·         2. Tiers avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

-   Sanction après la réforme

  Confirmation de la jurisprudence antérieure :

Art. 1123 al. 2 cciv : « Lorsqu'un contrat est conclu avec un tiers en violation d'un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu ».

Ø  Dommages-intérêts ; et,

Ø  Annulation de la vente conclue avec le tiers OU substitution du bénéficiaire dans les droits de l’acquéreur (si les deux conditions cumulatives sont réunies).

  Nouveauté : Art. 1123 al. 3 cciv -> mise en place d’une action interrogatoire

Ø  Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire du pacte de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

Ø  A défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.

·         !!! Action interrogatoire est d’application immédiate = le tiers pourra s’en prévaloir même pour un pacte de préférence conclu avant le 01/10/2016.

 

2.     La promesse unilatérale de contrat (P.U)

2.1.     Définition

a.       Avant la réforme 

-   Contrat préparatoire par lequel une personne (le promettant) s’engage envers une autre qui l’accepte (le bénéficiaire), à conclure un contrat dont les conditions sont dès à présent déterminées si celui-ci lui demande dans un certain délai (lève l’option). 

b.      Après la réforme : Art. 1124 cciv nouveau 

-   « Le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». 

c.       Distinction entre les deux définitions 

-   Disparition de l’exigence de durée du délai d’option dans la promesse unilatérale.

Ø  P.U peut être conclue sans délai ; et,

Ø  P.U est donc soumise à l’art. 1211 nouveau du Code civil : « lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable » (même solution que le droit antérieur).

 Cas de la promesse unilatérale de vente (PUV) 

-   Contrat qui a pour objet la conclusion d’une vente, dont les conditions essentielles, à savoir la chose et le prix, sont d’ores et déjà fixés.

-   Contrat non formé parce que bénéficiaire de la PUV n’a pas encore donné son consentement à l’achat.

-   A distinguer de la promesse synallagmatique de vente (PSV) : dans la PSV il y a réciprocité des obligations de vendre et d’acheter mais le transfert de propriété est retardé jusqu’à l’accomplissement d’une formalité (souvent c’est la réitération de la vente par acte authentique).

Ø  Donc PSV = vente

Ø  Distinction importante car une PUV portant sur un fond de commerce ou un immeuble doit être enregistrée dans les 10 jours sous peine de nullité (Art. 1589 cciv).


2.2.
    Effets de la promesse unilatérale de contrat (PU)

a.       Effets à l'égard du bénéficiaire

-   Bénéficiaire dispose d’une option qu’il peut exercer librement : acquérir ou ne pas acquérir le bien.

  Si le bénéficiaire lève l’option = il accepte d’acquérir le bien = la vente, objet de la PUV est conclue

  Si le bénéficiaire ne lève pas l’option = refus d’acquérir = vente non conclue + PUV caduque.

-   En pratique, le bénéficiaire s’engage souvent à verser une indemnité d’immobilisation : une somme d’argent (= 10% dans une vente), en contrepartie du bénéfice de la PUV.

  Si indemnité n’est pas de nature à contraindre le bénéficiaire à lever l’option et donc a acheté le bien = ok.

  Limite : Si indemnité est tellement importante qu’elle est de nature à obliger le bénéficiaire à lever l’option = contrat peut être requalifié en promesse synallagmatique de vente (v. par ex. Com., 20 novembre 1962 ; Com., 13 février 1978).  

Ø   !!! Attention Revirement : Civ. 1re, 1er décembre 2010 : le montant de l’indemnité d’immobilisation n’est pas de nature à remettre en cause la nature la PUV.

Ø  Re-revirement ? Solution incertaine : Civ. 3ème, 26 septembre 2012 (arrêt inédit) : retour vers la solution traditionnelle.

Ø   N.B. En cas pratique, éventualiser les deux possibilités

b.      Effets à l'égard du promettant

-   Principe : Engagé de manière irrévocable.

-   Confirmé par Art. 1124 cciv nouveau : « (…) et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire » = engagement du promettant.

-   Quid révocation de la PV par le promettant ?

  Avant la réforme

Ø  si révocation de la PV postérieure à la levée de l’option = vente parfaite = acquéreur peut demander des DI + exécution forcée de la vente (Civ. 3ème, 26 juin 1996).

Ø  si révocation de la PV antérieure à la levée de l’option = anéantissement du contrat = bénéficiaire peut demander des DI mais pas d’exécution forcée (Civ. 3ème, 15 décembre 1993 et Civ. 3ème, 13 février 2008).

·         solution critiquable parce que le promettant a, en principe, donné son consentement définitif (engagement irrévocable de vendre) et ne devrait donc pas pouvoir se rétracter (art. 1134 al. 2 cciv ancien).  

·         solution illogique qui revient à mettre au même plan l’offre et la PV, mais confirmée par deux arrêts Civ. 3ème, 11 mai 2011 (changement de visa : 1101 et 1134 cciv ancien au lieu de 1142 cciv) ; Com., 13 septembre 2011.  

Ø  Limite : Cass a admis que les parties puissent convenir par convention que la rétractation unilatérale du promettant pourra donner lieu à l’exécution forcée du contrat (Civ. 3ème, 27 mars 2008).

  Après la réforme

Ø  Pour les PV conclues après le 1er octobre 2016 : la JP précédente ne s’applique plus.

·         Art. 1124 cciv nouveau : « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

·         Conséquence : engagement du promettant est définitif = même si révocation antérieure à la levée de l’option = vente parfaite, donc l’exécution forcée est possible (réelle distinction avec l’offre).

Ø  Autre conséquence - Art 1124 al. 3 cciv : « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

·         Conditions pour obtenir la nullité du contrat :

1. Bénéficiaire doit prouver que le contrat litigieux a été conclu en violation de la PV (avant l’expiration du délai) ; et,

2.Que le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse.